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冯仑:房地产「后开发时代」来了

发布时间:2017-07-24      发布来源:天辰平台登陆集团

去年年底,六十多家中城联盟企业的董事长聚在一起开会,达成了一个共识:以 2016 年结束作为分水岭,之前是房地产「开发时代」,之后是房地产「后开发时代」。

 

开发时代做得好的房企,只因赚到了红利。开发时代有什么特点呢?

 

首先,开发时代的产品是单一的——只做住宅。每年全国房地产企业的销售额, 80% 以上都是围绕着住宅。所以在开发时代,所谓的房地产实际上指的就是「住宅」,而不是全面的房地产产品供应。



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▲过去,做房地产就是做住宅


第二,开发时代的商业模式以快消为主,开发了就卖。第三,开发时代的竞争力都围绕着单一产品,以快消为主。

 

开发时代,房地产创新取决于三个条件:规模、成本、速度。就是比谁卖得规模大,谁卖得速度快,谁的成本低。规模主要看你怎么拿地,另外,工业化生产、装配式住宅、住宅产业化,都是为了增大规模;快消的周转要快,加速建设,尽快销售,就是围绕着速度的创新。

 

在开发时代,做好了这三件事的企业,都赚到了过去 20 年经济增长带来的红利。实际上,这一批企业家赶上了一个最好的时机:地价每年都在涨,货币每年都有一个温和的通货膨胀,另外,城镇化人口聚集有刚性需求。过去 20 年,房价持续地在不同的城市、不同的阶段轮番上涨,使我们过去的开发时代模式一直顺利。



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 ▲地产开发时代一帆风顺多亏了时机

 

今年,我们认为房地产行业已经进入了后开发时代,相对于开发时代来看,后开发时代的情况有所不同。

 

第一,产品变得越来越复杂,虽然住宅很重要,但是房地产的产品线不再只有住宅。万科提出城市配套服务商,除了住宅,其它的购物中心、写字楼都被纳入它的视野。而物流、仓储、教育、研发、健康等等的物业新需求,都开始成为大家的投资重点。

 

现今的房地产行业要拥有了一个稳定的、全面的产品线,不再只造住宅。企业建造的办公楼,可能只是用作出租,一家公司 30 年只建 100 万平米的房子,这 100 万平米值一千五六百亿的办公楼,只用于出租,每年就能赚得 60 多亿租金。

 

这种模式跟开发时代的销售类房地产相比,几乎没有销售额,但是资产质量很好,租金收入也很高。现在房地产企业的模式越来越多样化,横向产品服务越来越多。



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▲房地产企业开始渐渐不拘泥于盖住宅


后开发时代的竞争力发生了转移——不再在规模、成本、速度上竞争。现在,房地产行业首先是竞争营运能力,例如出租房产开餐厅,怎么提供更好的服务,增加每平米的回报率。


又例如你是做写字楼的,怎么增加写字楼每平米的回报率。不管出租给机关,还是医院等等,出租营运的不动产最后的估值方法非常简单——租金乘 15 到 20 倍,就是它的物业价值。

 

大家可以想像,如果两家企业提供的建筑面积一样,你一年的租金是 1000 万,我一年的租金是 1500 万,租金收入高的一方,估值当然就更高。而盖房子是常规技术,不光房产公司能做,原来乡镇企业的施工单位也能做,这样一来,建筑能力不再是竞争力,而营运能力则变成了核心竞争力。



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▲运营能力成了房地产企业的核心竞争力


第二,财务能力变成了竞争力。现在谁的财务成本低,谁就能够适应更多不同的产品形态。比如你要开酒店,如果资金利息高,就没有办法支撑酒店的长期经营。但是如果你的资金利息在 4-5%,就可以买下这个物业做长期的酒店经营。

 

在开发时代,很多企业带着过桥资金,先承受非常高的成本,再快速卖掉。但是后开发时代的地产形态,除了住宅以外,主要产品还有写字楼、购物中心、物流仓储、健康养老、公共设施,大部分都依赖低利率的长期资金。在后开发时代,有长期、低成本资金支持,就是一种竞争力。

 

第三,后开发时代要求开发商迎接挑战的能力聚焦在「导演+制片商」——对于开发商来说,讲空间故事的能力越来越重要。即计划一定的面积中,多少是写字楼、多少是酒店、多少是住宅、多少用作长租、多少卖掉、多少自己持有等等。

 

综合商业设施,可以有无数多的组合,做一部分住宅、一部分写字楼、一部分酒店、一部分医院、一部分娱乐设施,这个组合决定了整个物业最后的价值。



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▲现今的房地产商应该是导演+制片商


如果你没有讲空间故事的能力,只知道住宅,不了解空间内的每个业态的需求,你可能会失去很多创造价值的机会。

 

所以,后开发时代对开发商有更高的要求,我们必须熟悉每一个空间能够做的业态,用我们自己的行话讲好空间故事,做好规划和产品定位。做好准备,迎接新一轮的全面竞争。


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